Mag onderverhuur op Airbnb?

De afgelopen tijd vlogen ze ons om de oren, de nieuwsberichten over (niet toegestane) onderverhuur via Airbnb. Er verschenen ook aardig wat vonnissen waarin de ontruiming van een huurwoning werd toegewezen vanwege die onderverhuur via Airbnb. Dat onderverhuur van een huurwoning in de meeste gevallen niet mag, weet het grootste deel van de huurders inmiddels wel. Vorige week verscheen er toch opeens een uitspraak die volledig haaks leek te staan op al die andere uitspraken. Wat betekent deze uitspraak van de Rechtbank Rotterdam nu voor huurders?    

Het onderverhuren van de eigen (huur)woning via websites zoals Airbnb leek voor veel huurders een uitkomst om even snel en makkelijk wat extra geld te verdienen. Zeker voor huurders met een woning in één van de grotere steden van het land. Toch bleken er behoorlijk wat haken en ogen aan deze onderverhuur te kleven. Waar veel huurders zich namelijk niet direct bewust van waren, was dat het onderverhuren van een huurwoning in de meeste gevallen helemaal niet is toegestaan. In de meeste huurovereenkomsten staat namelijk dat de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet mag worden onderverhuurd. Zo sprak de Rechtbank Amsterdam op 22 oktober 2014 bijvoorbeeld de ontruiming van een via Airbnb onderverhuurde woning uit (ECLI:NL:RBAMS:2014:7231) en volgden meerdere andere rechtbanken dit voorbeeld.  Mede door de aandacht in de media zijn de meeste huurders nu wel gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen als de onderverhuur niet volgens de regels loopt.

Op het eerste oog wekte de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 6 november 2015 dan ook verbazing op (ECLI:NL:RBROT:2015:7899). Het ging om een (sociale) huurwoning die via Airbnb maar liefst 42 keer was onderverhuurd, er waren in ieder geval 42 recensies over een verblijf in de woning geplaatst op Airbnb, en de huurovereenkomst werd niet ontbonden. De rechter was vanwege de niet toegestane onderverhuur wel van mening dat de huurder was tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Allereerst door zonder toestemming de woning onder te verhuren en ten tweede door de woning commercieel en bedrijfsmatig te verhuren. Toch heeft de rechter de huurovereenkomst niet ontbonden. De rechter hechtte daarbij belang aan het feit dat de huurder de woning maar deels had onderverhuurd en zelf ook in de woning verbleef tijdens die onderverhuur. De woning is daardoor, aldus de rechter, niet onttrokken aan de sociale huurwoningmarkt en mensen die wachtten op een huurwoning zijn er dus niet door benadeeld. Bovendien was er geen sprake geweest van overlast. Het argument van de verhuurder dat huurders niet horen te profiteren van een sociale huurwoning, vond de rechter in deze zaak onvoldoende om een maar liefst 21 jaar durende huurovereenkomst te ontbinden. De rechter gaf wel aan dat, naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat de sociale verhuurders deze vorm van onderverhuur niet aanvaarden en er zelfs aanleiding in zien om huurovereenkomsten te willen ontbinden, de ‘waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken’. Hetzelfde geldt, aldus de rechter, wanneer de verhuurder de huurder daarover heeft geïnformeerd.

De hiervoor uiteengezette zaak is dan ook geen reden voor huurders die graag willen onderverhuren om te vroeg te juichen. Zeker aangezien iedereen inmiddels wel wordt geacht te weten dat onderverhuur niet zomaar mag, moeten huurders voorzichtig zijn. Voor huurders van sociale huurwoningen geldt dat zelfs nog meer. Het blijft daarom van belang om de huurovereenkomst er goed op na te slaan en indien nodig toestemming voor de onderverhuur te vragen aan de verhuurder voordat de woning via Airbnb aan de man wordt gebracht. Zorg ervoor dat alles goed is geregeld, om met een gerust hart te kunnen onderverhuren. Voor huurders die al onderverhuurden voordat alle media aandacht zich op Airbnb concentreerde en waarvan de verhuurder al een procedure is begonnen, kan de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam mogelijk wel verschil maken.

 

Claudia Janssens is advocaat en gespecialiseerd in het huurrecht. Zij is bereikbaar op telefoonnummer 035 5262 780 of per e-mail (janssens@spaansadvocaten.nl).  

 

Voor al je andere vragen op het gebied van vakantie verhuur staat Iamb&b voor je klaar Bel: 020-2600047 of kijk op www.iambnb.nl