Geld verdienen vanuit je hangmat, dit zijn de fiscale gevolgen

                                                                                     - gastblog van Bina Schouwstra

Krijg je al een visioen van een goudgeel strand met palmbomen, jijzelf lekker met een boekje en een cocktail in een hangmat? Een zwembad als van Dagobert Duck, gevuld met gouden muntjes?Niets doen, vakantie vieren en toch geld verdienen. Dat kan met Iamb&b.

Alle betrokkenen zijn blij: de toerist die in een unieke persoonlijke omgeving, logeert in het mooie Amsterdam, jij als verhuurder die een paar centen bijverdient over woonruimte waar je toch even geen gebruik van maakt, Iamb&b die een deel van de huuropbrengst krijgt voor de dienstverlening die zij jou als verhuurder uit handen nemen.
Er moet natuurlijk ook netjes belasting betaald worden dus is de belastingdienst ook blij.
De manier waarop het in de aangifte inkomstenbelasting moet worden aangegeven kan heel verschillend zijn per feitelijke situatie.

Hierna zal ik een aantal situaties schetsen, zonder de illusie te hebben uitputtend te zijn. Andere attentiepunten zoals gemeentelijke regels, verzekeringstechnische aspecten, toeristenbelasting, kun je elders op de website vinden 

Eerst zal ik voornamelijk de gevolgen voor de inkomstenbelasting behandelen van een koopwoning. Vervolgens de gevolgen bij een huurwoning. Aan het eind volgt de omzetbelasting.

1. Pieter verhuurt zijn koopwoning
Voorbeeld 1. Pieter stelt zijn koopwoning gedurende 6 weken zomervakantie ter beschikking aan Iamb&b om te verhuren. Tijdelijke verhuur dus.
Pieter krijgt een deel van de opbrengst en natuurlijk Iamb&b een deel. Wat krijgt de belastingdienst?
In box 1 moet Pieter net als andere jaren het volledige eigenwoningforfait aangeven over het hele jaar. De hypotheekrente is volledig aftrekbaar. Van de huuropbrengsten moet Pieter 70% opgeven. Van de kosten die zien op de woning mag Pieter de hypotheekrente aftrekken net als voor de eigen woning normaal al het geval is. Dus onderhoudskosten, gemeentelijke heffingen en afschrijvingen zijn niet aftrekbaar. Verder moet Pieter in de aangifte aangeven van wanneer tot wanneer hij heeft verhuurd en hoeveel dagen dat is.

Wat telt er mee? De huur die betrekking heeft op roerende goederen, zoals meubilair en vergoeding voor andere kosten moet afgesplitst worden als die apart in rekening wordt gebracht, want die valt niet in box 1. Over het algemeen zal er geen aparte bedrag voor gebruik van meubilair en inventaris in de huurprijs zitten. Dan zal alle huuropbrengst meetellen als opbrengst. Meubilair blijft dan verder buiten beschouwing.

Andere kosten die rechtstreeks samenhangen met de verhuur mogen afgetrokken worden van de aan te geven huuropbrengst: energiekosten huurder, advertentiekosten, etc.  Deze kosten moeten wel reëel zijn en afsplitsbaar van de ontvangen huursom. Dit zijn dus de kosten die Pieter  dus naast de hypotheekrente af mag trekken. Let op, dat geldt natuurlijk alleen als deze kosten ook op Pieter drukken en niet als deze al worden ingehouden op de opbrengst die Pieter ontvangt.

Wat is tijdelijke verhuur waarop de 70% regeling in box 1 voor de eigen woning van toepassing is?Het belangrijkste criterium is dat het een eigen woning in de zin van de inkomstenbelasting moet vormen. Pieter moet er dus zijn hoofdverblijf hebben en houden. Ook al is hij 6 maanden weg in plaats van 6 weken. Dat wordt anders als Pieter voor langere tijd naar het buitenland gaat en daar zijn hoofdverblijf heeft. Vergelijk het maar dat hij volgens het spraakgebruik in het buitenland is gaan wonen. Dan zou over de vraag of het nog een hoofdverblijf vormt van Pieter discussie kunnen ontstaan waarvan de uitkomst door de beoordeling van een afweging van de feiten wordt bepaald.

Voorbeeld 2. Pieter wordt door zijn werkgever voor vijf jaar uitgezonden naar Hawaï.
Gesteld dat hij dan ook is geëmigreerd en nog niet weet of hij ooit terugkeert naar Nederland, is geen sprake meer van een eigen woning. Op dat moment verhuist de woning naar box 3. Het wordt beleggingsvermogen. Deze situatie zal in het huurconcept van Iamb&b niet voorkomen. Alleen al omdat de gemeente Amsterdam verhuur van een hele woning maar voor maximaal 60 dagen toestaat.

Voorbeeld 3. Pieter gaat met pensioen en verhuurt een kamer aan een student voor extra inkomsten.
Ook deze situatie valt niet onder de wijze van exploitatie van Iamb&b. Pieter kan dan ook beter zelf alles regelen. Hij moet erom denken dat de huurinkomsten van de kamerverhuur alleen onbelast zijn als de student zich inschrijft in het bevolkingsregister. Daarnaast mag de huuropbrengst op jaarbasis niet meer dan ca. € 5.000. Dan blijft voor de hele woning box 1 gelden en blijft ook de gehele hypotheekrente aftrekbaar.

Voorbeeld 4. Pieter gaat met pensioen en begint een pension.
Deze wijze van verhuur aan toeristen kan ook  onder de wijze van exploitatie van Iamb&b vallen. Ook vergelijkbare horecaformules als kleine hotels, bed en breakfasts en short stays. Iamb&b ontzorgt de verhuurder van diverse attentiepunten die er bij verhuur komen kijken. De verhuurder hoeft dan niet veel te doen, beter nog, mag niets doen. Zo kan alle verhuur volgens een gelijke kwaliteitsstandaard gegarandeerd worden aan toeristen. Zoals bedlinnen, schoonmaak etc. Zolang Pieter niets doet, vallen de inkomsten voor Pieter in box 3. Voor hem is het puur vermogensbeheer. Het pensiongedeelte van de woning is dan niet langer als eigen woning aan te merken waardoor de eigenwoningregeling in box 1 niet van toepassing is. Als Pieter het eigenlijke werk doet komt hij mogelijk in heel andere fiscale regels terecht, zoals resultaat uit overige werkzaamheden (box 1) of mogelijk zelfs ondernemerschap (ook box 1).

Voorbeeld 5. Pieter heeft een grachtenpand met drie etages waarvan hij de bovenste beschikbaar heeft voor verhuur aan toeristen.
Dit gedeelte heeft hij apart afgezonderd en heeft er ook een apart slot op laten zetten. De toeristen kunnen dus niet zomaar bij hem in de kamer staan en hij niet bij hen. De vraag is of het hele pand nog onder de eigen woningregeling valt of dat de bovenste verdieping zo zelfstandig is, dat de waarde daarvan in box 3 valt. Verder regelt Iamb&b alles, dus het is puur vermogensbeheer voor Pieter. De feitelijke situatie zal bepalend zijn, factoren zijn bijvoorbeeld: een eigen huisnummer, opgang, sanitaire voorzieningen. In twijfelgevallen is het daarom verstandig om de concrete situatie aan de belastingdienst voor te leggen om verrassingen achteraf te voorkomen.

Als het bovenste deel zelfstandig is in box 3 valt, dan is de huur onbelast. De kosten zijn niet aftrekbaar. Naast de waarde van dat gedeelte als bezitting, is dan ook een daaraan toe te rekenen deel van de hypotheekschuld aftrekbaar in box 3. Voor dat gedeelte is de rente dus niet meer aftrekbaar in box 1.

2. Huurwoning

Een huurwoning waar je woont zie je normaal gesproken nooit terug in de aangifte inkomstenbelasting. Je betaalt de huur iedere maand en dat was het dan.
Maar hoe gaat het als je (als dat tenminste mag van je huisbaas) net als Pieter je huis gedurende de vakantie gaat verhuren aan toeristen? De eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting is niet van toepassing, want die geldt alleen als je de eigenaar bent van de woning. Ook een andere soort opbrengst in box 1, zoals resultaat uit overige werkzaamheid, is niet van toepassing omdat alle werkzaamheden zijn uitbesteed aan Iamb&b.

Nu zou het theoretisch gezien zo zijn dat, als je weet dat je jaarlijks een bepaald bedrag aan inkomsten zult hebben op basis van de vakantieverhuur of andere verhuur, je huurrecht toch een waarde heeft in box 3. Alleen, hoe moet je dat waarderen? Denkbaar is een bepaalde kapitalisatie van de te verwachten of ontvangen huur, een bepaald percentage van de WOZ-waarde of een berekening die lijkt op de berekening van de leegwaarderatio bij woningen die verhuurd worden die onder de Woningwet vallen. Dit is allemaal niet echt geregeld in de Wet op de inkomstenbelasting. Als je huurrecht wat waard is, dan valt die waarde in box 3. Voor box 3 is 1 januari van het jaar de peildatum om te bepalen wat de waarde van het huurrecht is. Is het verdedigbaar om als waarde nihil aan te geven als je op dat moment nog niet weet óf je gaat verhuren en zeker niet hoeveel huuropbrengst je krijgt?

Het is verstandig om bij twijfel de waardering van het huurrecht in jouw geval voor te leggen aan de belastingdienst, want de waardering zal van de concrete situatie afhankelijk zijn nu er geen algemene forfaitaire regel voor is.

3. Omzetbelastingaspecten
Voor de omzetbelasting ben je veel sneller ondernemer dan voor de inkomstenbelasting. De verhuur in het kader van Iamb&b zal in principe altijd een omzetbelastingplichtige prestatie vormen als het in het kader is van “het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden”. Hierover moet 6% omzetbelasting in rekening worden gebracht. De vraag is of er nog andere percentages gelden als je ook nog apart kosten voor elektriciteit, gas of schoonmaakkosten of anderszins in rekening brengt.  Van de verstrekking van gas, elektriciteit en water wordt aangenomen dat dit onder de verhuur valt en daarover is dus 6% verschuldigd. Schoonmaakkosten worden in dat kader niet genoemd, maar het schoonmaken van woningen aan de binnenkant is ook belast met 6%. Voor andere diensten of leveringen is het verstandig om dit apart te bekijken als zich dit voordoet.

In veel gevallen zal de omzet en de daardoor af te dragen omzet zo gering zijn dat gebruik kan worden gemaakt van de kleineondernemersregeling. Deze werkt als volgt:

  • Als de af te dragen omzetbelasting lager is dan € 1.345 per jaar is, hoeft deze niet afgedragen te worden. Bij een tarief van 6% gaat het om een omzetbedrag van € 22.416 (exclusief eventuele vooraftrek van in rekening gebracht omzetbelasting).
  •  Boven een af te dragen bedrag aan omzetbelasting van € 1.884 moet alles afgedragen worden, dus bij een omzet van ca. € 31.400.
  • Als de af te dragen omzetbelasting daar tussenin zit, bedraagt de verschuldigde omzetbelasting 2,5 x (€ 1.883 minus de verschuldigde OB).

Je moet je wel melden bij de belastingdienst als ondernemer voor de omzetbelasting maar als duidelijk is dat het af te dragen bedrag beneden de € 1.345 is, hoef je geen aangifte te doen en heb je ook verder op verzoek geen administratieve verplichtingen. Omdat de verhuur aan particulieren geschiedt in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf hoeft je geen factuur  met BTW uit te reiken. Op verzoek moet je natuurlijk wel inzicht geven in je opbrengsten. Het bedrag van de omzet zal immers ook uit je aangifte inkomstenbelasting blijken als de regeling van tijdelijke verhuur van de eigen woning van toepassing is.  Voor de omzetbelasting is heffing van omzetbelasting bij een huurwoning gelijk aan die van een koopwoning.

Is de hangmat nog verleidelijk?
Ja, als manier van heffen over de verhuur van jouw woning of gedeelte van de woning helder is en je weet wat je belastingverplichtingen zijn, kun je rustig op je lauweren rusten in je hangmat. Na het voorwerk loopt het vanzelf via Iamb&b en verdien je nog extra geld tijdens je vakantie.

 

Bina Schouwstra werkt bij  KRC Van Elderen accountants | belastingadviseurs . Als middelgroot accountantskantoor onder andere gevestigd aan de Strawinskilaan in Amsterdam, verlenen zij voornamelijk diensten aan het MKB. Binnen dat team van betrokken en enthousiaste belastingadviseurs is Bina werkzaam als senior belastingadviseur

Iamb&b hanteert een grote zorgvuldigheid in voorlichting over gemeentelijke- en fiscale regels maar aan dit blog kunnen geen rechten worden ontleent. Elke situatie is uniek en wij adviseren iedereen om zelf fiscaal advies in te winnen bij een belasting adviseur. Meer informatie vind je op de site van de belastingdienst


Heb je nog vragen, of wil je je aanmelden voor Iamb&b klik dan hieronder