Iamb&b zet zich in voor zinnig bed&breakfast beleid

De kranten staan bijna dagelijks vol over ‘Airbnb’. Hoewel Airbnb altijd genoemd wordt, gaat het in werkelijkheid vaak over de drukte in Amsterdam die veroorzaakt zou worden door Amsterdammers die hun woning delen met gasten van over de hele wereld. Sinds onze oprichting begin 2014 zet Iamb&b zich in om deze prachtige- en duurzame manier van gasten ontvangen te professionaliseren en te verbeteren in lijn met de belangen van de gemeente en haar inwoners.

Airbnb heeft het toerisme wereldwijd flink opgeschud. Niet langer ben je gebonden aan het hotel kartel.
Gezinnen kunnen nu in plaats van meerdere karakterloze hotels een gezinswoning boeken. En reizigers van over de hele wereld kunnen een paar dagen in een nieuwe stad wonen zonder zich een toerist te voelen. Zoals altijd het geval is bij bij snelle en grote veranderingen, is er tijd nodig om te leren omgaan met de nieuwe situatie. Toen Airbnb net op kwam waren er nog nauwelijks regels en handhaving, dat ging goed zolang Airbnb een niche was, maar nu het definitief de mainstream heeft veroverd, zijn er heldere spelregels nodig. Omdat er veel geld omgaat in het toerisme en de vastgoedmarkt trekt een nieuwe ontwikkeling als Airbnb, waar beide markten gecombineerd worden, helaas ook mensen aan met de verkeerde intenties. Daarmee kwam er een lastige opgave bij de gemeenten te liggen; Hoe leidt je dit relatief nieuw fenomeen in goede banen? Over heel de wereld worstelen populaire toeristensteden met dit vraagstuk

Amsterdam was er snel bij met een aantal duidelijke en goede regels. Zo stond het haar inwoners toe om hun woning  60 dagen per jaar (vakantieverhuur) of voor maximaal 40% (bed&breakfast) te verhuren aan maximaal 4 personen. De woning moet brandveilig zijn en de verhuur moet netjes gemeld zijn. Daarnaast moeten de  toepasselijke belastingen betaald worden en is het bijhouden van een nachtregister verplicht. Duidelijke regels waar je als inwoner van Amsterdam bijna niet op tegen kan zijn. Het doel van dit beleid? Het voorkomen van overlast, woningonttrekking en gevaarlijke situaties, zonder de zegeningen van deze nieuwe ontwikkelingen tegen te houden. Een goed en rechtvaardig beleid waar iamb&b zich sinds dag 1 bij aansluit.

De gemeente Amsterdam handhaaft deze regels ook steeds meer en heeft na lange onderhandelingen een aantal deals gesloten met Airbnb om misbruik tegen te gaan. Op deze manier wordt het voor de gemeente makkelijker om haar beleid te handhaven en illegale hotels aan te pakken. Dat is geweldig nieuws, want zoals uit de evaluatie vakantieverhuur van de gemeente blijkt, is er nauwelijk overlast van vakantieverhuur en bed & breakfast adressen waar gewoon hoofdbewoning is en die binnen de regels verhuren. De overlast komt van de illegale hotels.

De gemeente kwam soms in de knoop met handhaving en creatieve vastgoed uitbaters waardoor ze sinds begin van dit jaar de regels zijn gaan veranderen, verstrengen en verduidelijken. Het speerpunt van de gemeente lijkt hiermee verschoven van illegale hotels naar bed & breakfasts. Dat is opmerkelijk, omdat uit de evaluatie van de gemeente zelf blijkt dat de bed & breakfast nauwelijks tot geen overlast veroorzaakt en van woningonttrekking is gezien de verplichte hoofdbewoning ook geen sprake.

Een b&b, zoals tot voor kort door de gemeente beschreven is een ruimte in je eigen woning die niet meer dan 40% van je woning beslaat, waar je niet meer dan 4 gasten ontvangt, die aan de brandveiligheidseisen van een woning voldoet en waar je netjes toeristenbelasting betaalt. Zo behoudt de woning de woonbestemming, net als bij bijvoorbeeld een zzp’er, accountant of tandarts die ook 40% van zijn woning mag gebruiken als bedrijf aan huis.

Daarnaast valt in de huisvestingsverordening te lezen dat:

Voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van bed & breakfast is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en deze bewoner ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. de bestemming tot bewoning overheersend blijft;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend, en
d. de hoofdbewoner zich voor dat het gebruik ten behoeve ten behoeve van bed & breakfast start, heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.

Een helder en eerlijk verhaal, maar steeds meer lijkt het of de gemeente regels toevoegt. Regels die niet eerder werden gecommuniceerd en waarvan vele bed & breakfast houders die dit al jaren doen, geen idee hebben dat ze bestaan.

Zelfstandige woonruimte
Na controles van de gemeente bij aangemelde bed & breakfasts kwam een nieuwe regel naar voren. Namelijk dat het gasten gedeelte van de b&b zich niet mag kwalificeren als een zelfstandige woonruimte. Dat betekent dat er geen eigen keuken, badkamer en opgang mag zijn waar de gasten tijdens hun verblijf exclusief toegang toe hebben. Dit kwam voor ons en voor vele bed & breakfast houders als een totale verrassing. Het was duidelijk dat de b&b in dezelfde woning moest zijn als waarin de uitbater woont. 1 woning, 1 huisnummer, 1 woz aanslag, 1 aanslag voor gemeentelijke belastingen etc. Maar met de nieuwe eis van de gemeente werden in een klap een hoop bed & breakfasts illegaal. Amsterdammers die nadat hun kinderen het nest hadden verlaten het souterrain van hun woning geschikt maakten voor een bed & breakfast bleken ineens zonder het te weten in overtreding. Tenzij ze hun keuken zouden weghalen, want zonder keuken geen zelfstandige woonruimte. Het verwijderen van de keuken scheelde deze b&b houders dus een mogelijk boete van 20.500 euro. Een krankzinnige situatie waar door de gemeente niet over gecommuniceerd werd.

We leerden dus dat een zelfstandige woonruimte niet mocht, maar deze nieuwe kennis riep wel wat vragen op; Wat is een keuken? Wat is een eigen opgang?

De eigen opgang lijkt simpel. De eigen voordeur waarmee je je woning betreedt vanuit een openbare ruimte. De woning met haar eigen huisnummer en woz aanslag. Als er ergens in die woning nog een afsluitbare deur is, is dat volgens ons heel duidelijk geen eigen opgang. Alleen de deur die een afscheiding vormt tussen openbare ruimte en prive is een eigen opgang.

De keuken is lastiger, dit schrijft de gemeente er over op hun website:

Keuken
Er is sprake van een keuken als er in de B&B een aanrecht is en een wasbak en een aansluiting voor een kookgelegenheid (gas of elektra).

Een aanrecht met koffiezetapparaat en een wasbak is dus al een keuken als je een stopcontact hebt voor het koffiezetapparaat (aansluiting voor elektrische kookgelegenheid). Deze definitie van de gemeente kwalificeert eigenlijk elke badkamer ook als keuken. Denk er maar over na, de meeste badkamers hebben een wasbak, aanrecht en toch zeker een stopcontact. Daarmee wordt een slaapkamer met ensuite badkamer dus al bijna een zelfstandige woonruimte volgens de gemeente Amsterdam.

Een keuken is volgens de Dikke van Dale een plaats waar eten bereid wordt. Volgens ons een veel zinnigere omschrijving.

De Bed & Breakfast houder die zo gastvrij is om gasten in zijn huis toe te laten, wil het graag die gasten zoveel mogelijk naar het zin maken. Een kopje koffie kunnen zetten en een plek waar je een croissantje kan eten lijkt het minimale wat je toch wil aanbieden aan je gasten. Je wilt ze ook niet in de troep laten zitten dus een plek waar je wat kan afspoelen lijkt ook essentieel (al is het maar een wasbak in de badkamer). Zo kom je toch al snel in een gevarenzone terecht. Tot dat de rechter uitspraak heeft gedaan over een keuken, blijft dit een onduidelijk punt en dus hangt deze vage omschrijving als een zwaard van Damocles ter waarde van 20.500 euro boven de Amsterdammers die een bed & breakfast runnen. Je situatie laten toetsen door de gemeente is helaas niet mogelijk.

Exploitatie
Sinds kort is de uitleg van de gemeente op haar website nog meer uitgebreid en zijn er 2 kopjes met de titel Exploitatie toegevoegd. De belangrijkste lees je hieronder:

Exploitatie
De exploitatie van uw B&B wordt door u als hoofdbewoner gedaan. Het is niet toegestaan de exploitatie uit handen te geven. Het is niet toegestaan om de bedrijfsvoering van de B&B over te dragen aan een derde. Dit houdt in dat u de belangrijkste taken van het aanbieden van gastenverblijf zelf uitvoert. Hierbij kunt u denken aan de contacten met en de ontvangst van de gasten, het adverteren, innen van betalingen en het bijhouden van de administratie. De schoonmaak of het verzorgen van schoon linnengoed kunnen wel uitbesteed worden.

Het is in dit licht belangrijk om te weten wat wij bij iamb&b doen. Wij leveren onze services aan mensen die een bed & breakfast runnen. De b&b houder moet ook daadwerkelijk zijn hoofdbewoning in de bed&breakfast hebben om aan de regels te voldoen. Deze bewoner brengt zijn woning in het economisch verkeer, bepaalt welke gasten er in de b&b komen en ontvangt de opbrengsten. Iamb&b adviseert en faciliteert hierbij waar de eigenaar dat nodig heeft.

Bij Iamb&b zijn we er dan ook van overtuigd dat de eigenaar van de bed&breakfast ook de enige exploitant van de b&b is. Het is de b&b houder die de kerntaak van de bed&breakfast, het onderdak bieden, uitvoert. Net zoals een receptionist in een hotel geen exploitant van dat hotel wordt, wordt Iamb&b door het verlenen van een service aan de bed&breakfast houder ook geen exploitant van de b&b.

Vanaf de tweede zin in de  toelichting op exploitatie wordt het enorm onduidelijk. Om erachter te komen wat de belangrijkste taken van het aanbieden van een gastenverblijf zijn moet je volgens de gemeente denken aan: contact met en de ontvangst van de gasten, het adverteren, innen van betalingen en het bijhouden van de administratie.

Een vreemde stelling omdat het adverteren, innen van betalingen en het bijhouden van administratie, bij uitstek taken zijn die bedrijven uitbesteden. Als je je bed & breakfast adverteert op een platform zoals Airbnb, Wimdu of Booking.com voert het platform die taken dan ook voor je uit. Gebruik je meerdere platforms dan zijn er legio channel managers die zorgen dat je administratie op orde blijft.

Dit zijn dan ook geen kerntaken van een bed & breakfast. De enige kerntaak die een b&b heeft is het aanbieden van onderdak aan haar gasten. NIets meer, niets minder.

Het lukt de gemeente niet om hier meer duidelijkheid over te scheppen want herhaald navragen wat je dan precies zelf moet doen of niet, leveren geen verhelderende antwoorden op.

Hoe kan de gemeente op deze manier verwachten dat de bed & breakfast houders begrijpen waar ze aan toe zijn?

Het doel van het beleid
De belangrijkste vraag die hierbij gesteld moet worden lijkt compleet vergeten te zijn: Wat draagt het beleid bij aan de doelen van gemeente Amsterdam die we eerder noemden. Het voorkomen van overlast, het tegengaan van woningonttrekking en het leefbaar houden van de stad.

De bed & breakfast houder die een deel van zijn eigen woning verhuurt, woont daar zelf, loopt over dezelfde trap, hoort elk geluidje en ruikt elk geurtje. Die sociale controle is enorm en dat zorgt er ook voor dat er nauwelijk overlast is en de doelen van de gemeente behaald worden. Daarnaast is het een perfecte manier om gasten in onze prachtige stad te verwelkomen, gespreid en goed opgevoed door de host.

Hoewel een bed&breakfast een aardige duit kan opleveren is het voor de meeste niet genoeg om van te leven en daarom hebben veel bed & breakfast houders ook gewoon een baan. Dat is de reden dat veel b&b exploitanten, concierge services als Iamb&b inhuren. Het alternatief is dat de b&b houder voor de check-in gaat werken met sleutelkluizen, maar dat zal de overlast juist vergroten.

Daarnaast werkt Iamb&b als een extra laag van controle, veiligheid en bereikbaarheid. Wij zijn 24/7 bereikbaar en vaak dichter in de buurt van de woning dan de eigenaar die aan het werk is of gewoon zijn leven aan het leven is. Het kan namelijk niet zo zijn dat een bed & breakfast uitbaten betekent dat je deur niet meer uit mag voor werk, familie of zelfs maar boodschappen?

Het inschakelen van een conciërge service lijkt dus eigenlijk heel logisch en sluit aan bij de doelen die de gemeente heeft. Waarom lijkt de gemeente dit dan toch onmogelijk te willen maken?

Beleid moet wel een algemeen belang dienen. Het “verbieden” dat bedrijven als Iamb&b de gasten ontvangen dient geen enkel belang en is volgens ons onrechtmatig beleid.

Die vraag legde wij dinsdag voor aan de voorzieningenrechter. Ons verzoek tot een voorlopige voorziening werd helaas ter zitting afgewezen. De rechter oordeelde dat de onderliggende vragen te gecompliceerd waren voor een kort geding. Daarmee ging de rechter helaas niet in op onze inhoudelijke argumenten. De gemeente leek tot onze verbazing tevreden met uitstel van meer duidelijkheid en nu zijn we aangewezen op een hoorzitting bij de gemeente in begin september waar we wederom alles zullen doen om snel meer duidelijkheid te krijgen.

Zoals jullie weten zijn wij continu bezig met het professionaliseren van deze markt en dat zullen we blijven doen. Onze doelen en waarden zijn gelijk aan de gemeente Amsterdam. Op het gebied van exploitatie slaat het beleid van de gemeente Amsterdam echter de plank mis.

Tot dat de rechter anders heeft besloten zullen wij onze services blijven aanbieden aan bed & breakfast exploitanten. Wij zijn er namelijk van overtuigd dat onze service een toevoeging is voor de b&b houder en dat onze service het belang van de stad niet schaadt, sterker nog we denken dat onze service een toevoeging is voor de stad. Wij hopen dan ook dat we gezamenlijk deze strijd aan gaan om deze mooie manier van verhuren te behouden.

Het is enorm jammer dat de gemeente ons allemaal steeds in onzekerheid en twijfel laat, maar wij zullen de onderste steen boven krijgen en jullie hierover op deze manier op de hoogte houden.

Uiteraard kun je al je tussentijdse vragen hierover ook mailen naar support@iambnb.nl.